Doradztwo prawne w nieruchomościach i prowadzenie transakcjiPółwysep Samaná · Republika Dominikańska
Byliśmy po każdej stronie transakcji na dominikańskim rynku nieruchomości.
Deweloper, kupujący, sprzedający, właściciel ziemi. Popełniliśmy błędy, zapłaciliśmy za nie i je naprawiliśmy. Teraz nasz zespół prawny wykonuje tę samą pracę dla innych, żebyś nie musiał ich powtarzać.
Nie jesteśmy kancelarią, która o dominikańskich nieruchomościach tylko czytała. Za każdą sprawą tutaj stały nasze pieniądze, nasze ryzyko i nasz termin.
01
Kupiliśmy ziemię bez tytułu własności, a potem go uzyskaliśmy
Duża część Samaná jest w posiadaniu, a nie na papierze: uprawiana od pokoleń, dziedziczona nieformalnie, nigdy niezarejestrowana. Zagranicznym kupującym radzi się jej unikać, a większość prawników nie chce jej dotykać. Kupowaliśmy takie działki i doprowadzaliśmy je do zarejestrowanego certyfikatu tytułu własności. Na tym stoi bank ziemi, który zbliża się dziś do czterech milionów metrów kwadratowych, składany działka po działce.
saneamiento
deslinde
Tribunal de Tierras
zarejestrowany certyfikat tytułu własności
02
Negocjowaliśmy z ludźmi mieszkającymi na ziemi i pilnowaliśmy, żeby nikt nowy się nie pojawił
Osoby zajmujące grunt nie są tu przypisem, to one są transakcją. Negocjowaliśmy z rodzinami na naszych działkach, płaciliśmy uzgodnione kwoty i dokumentowaliśmy każdą ugodę. Potem grodziliśmy, oczyszczaliśmy i pilnowaliśmy ziemi, bo pusta działka, której nikt nie pilnuje, długo pusta nie zostaje.
Ugody z osobami zajmującymi grunt i relokacja
udokumentowane zrzeczenia
ogrodzenie i kontrola posiadania
03
Odblokowaliśmy ziemię, o którą rodzina spierała się od dwóch pokoleń
Spadkobiercy, którzy zmarli, spadkobiercy, którzy wyemigrowali, spadkobiercy, którzy nie rozmawiali ze sobą od dwudziestu lat, a nic się nie sprzeda, dopóki każdy z nich nie podpisze. Odnajdowaliśmy zaginionych spadkobierców i zbieraliśmy podpisy, których sama rodzina nie potrafiła uzyskać przez dziesięciolecia.
Spadki i działy majątku
poszukiwanie spadkobierców
pełnomocnictwa
ugody między stronami
04
Przyłapywaliśmy sprzedających na ukrywaniu wad ich ziemi
Obciążenie, o którym nikt nie wspomniał. Granica niezgodna z pomiarem. Sprawa, która już toczyła się w sądzie. Lokator, który miał „zniknąć do dnia zamknięcia”. Sprzedający bez prawa do sprzedaży. Znaleźliśmy to wszystko przy własnych zakupach, zanim popłynęły pieniądze. Wiemy, co ukrywa sprzedający, bo byliśmy kupującym, przed którym próbował to ukryć.
Weryfikacja przed zakupem
nieujawnione obciążenia i spory sądowe
sprawdzenie uprawnień sprzedającego
Co zrobiliśmy · Budowa i struktura
A potem musieliśmy na tym budować
05
Uzyskaliśmy pozwolenia, współpracowaliśmy z urzędami i zbudowaliśmy drogi
Pozwolenia na budowę, zgody środowiskowe, dojazd i media: każde z nich to harmonogram i relacja z konkretnym urzędem, a nie formularz wysłany pocztą. Potem około czterech kilometrów dróg z odwodnieniem, wodą, prądem, oświetleniem i światłowodem do każdej działki.
Pozwolenia na budowę
zgody gminne i środowiskowe
realizacja infrastruktury
06
Sprawiliśmy, że studium zwróciło się dwukrotnie
Nasze wstępne studium środowiskowe wykazało na terenie projektu mokradło, na którym nie można budować. Większość kupujących odkrywa to po zapłaceniu pełnej ceny. My wykorzystaliśmy to w negocjacjach o tę ziemię i w planie zagospodarowania, przenosząc strefę komercyjną na wyżej położony teren, który to samo studium oceniło jako preferowany.
Wstępne studium środowiskowe
strefy geologiczne, hydrologiczne i ekologiczne
przeprojektowanie planu zagospodarowania
07
Przygotowaliśmy dokumentację, którą zaakceptowały PwC, Allen & Overy Shearman i szwajcarska giełda
Wniosek CONFOTUR poprowadzony od pustej teczki do złożenia. Land trust, którego działki wycenili certyfikowani dominikańscy rzeczoznawcy, a którego obligacje dopuszczono do obrotu na SIX Swiss Exchange, ze strukturą niezależnie zweryfikowaną pod kątem zasad ładu korporacyjnego OECD i międzynarodowych standardów wyceny.
Ley 158-01
strukturyzowanie fideicomiso
certyfikowana wycena (CODIA)
międzynarodowy audyt i przegląd prawny
08
Podpisaliśmy umowę budowlaną, w której wykonawca dostaje zapłatę przy odbiorze
Pięćdziesiąt domów dostarczanych przez konsorcjum, które ponosi koszty aż do przekazania, z ubezpieczeniem w tle. To struktura prawna, a nie przysługa: istnieje dzięki temu, jak zapisano umowę, gwarancje i kamienie milowe.
Umowy budowlane
płatność przy odbiorze
gwarancje zabezpieczone ubezpieczeniem
Co robimy · 01
Jeśli kupujesz
Zagraniczni kupujący i inwestorzy, od jednej willi po portfel nieruchomości.
Zanim cokolwiek zapłacisz
Sprawdzamy tytuł własności w Registro de Títulos, czy nieruchomość nie jest przedmiotem sprawy sądowej, czy ma obciążenia lub hipoteki, czy sprzedający jest tym, za kogo się podaje, i czy podatki od nieruchomości zostały zapłacone. Wysyłamy geodetę, żeby potwierdził, że ziemia w terenie to ta sama ziemia, co w tytule.
certificado de título
deslinde
RNC
IPI
Co naprawdę kupujesz
Ktoś jedzie na miejsce i sprawdza, czy są tam lokatorzy, jak wygląda dojazd i czy nie ma problemów z granicami. Jeśli kupujesz na etapie projektu, czytamy dokumenty wspólnoty, pozwolenia i plany, i mówimy, czy deweloper jest w stanie dostarczyć to, co pokazuje broszura.
Na kogo zapisać nieruchomość
Na Ciebie, na dominikańską spółkę albo na trust. Każda opcja ma inne skutki podatkowe, spadkowe i przy odsprzedaży. Wyjaśniamy je prostym językiem i ustawiamy ścieżkę bankową, zanim pieniądze popłyną, a nie po fakcie.
Umowa i zamknięcie transakcji
Umowa, która chroni Twoje płatności, zwłaszcza przy zakupie na etapie projektu, gdy płacisz za budowę, której jeszcze nie ma. Potem podatek od przeniesienia własności, złożenie dokumentów i nowy tytuł na Twoje nazwisko. Transakcja nie jest zakończona, dopóki ten tytuł nie istnieje.
CONFOTUR: czy naprawdę z niego skorzystasz
Wiele projektów reklamuje zwolnienie podatkowe. Sprawdzamy, czy decyzja naprawdę istnieje, kiedy została wydana i ile z piętnastu lat zostało. Większość kupujących zbyt późno dowiaduje się, że przy zakupie z rynku wtórnego zwolnienie na nich nie przechodzi.
Ley 158-01
Rezydencja
Od 200 000 USD zainwestowanych możesz ubiegać się o rezydencję jako inwestor. Przygotowujemy wniosek i podajemy realny czas, od czterech do ośmiu miesięcy, a nie ten, który ktoś Ci obiecał.
Po zakupie
Rejestracja podatku od nieruchomości, uruchomienie najmu i wspólnoty (HOA), coroczne rozliczenia. Tak, żeby przy sprzedaży prawnik kupującego nie miał się do czego przyczepić.
Jeśli masz już problem
Kupiłeś bez prawnika albo z niewłaściwym: przeniesienie własności nigdy niezarejestrowane, ziemia bez deslinde, spadkobiercy, którzy nigdy nie podpisali, niezapłacone zobowiązania. Większość da się naprawić, a 2026 to najtańszy rok, żeby to zrobić. Zobacz: Trzy zmiany, jeden termin.
Co robimy · 02
Jeśli budujesz
Wszystko, co musieliśmy wypracować przy własnych projektach, zrobione dla Twojego.
Zakup i porządkowanie ziemi
Ziemia bez tytułu doprowadzona do zarejestrowanego tytułu, sprawy spadkowe, w których spadkobiercy nigdy nie podpisali, deslinde, spory o granice i posiadanie, ugody z osobami zajmującymi grunt, scalanie działek wielu właścicieli. Nasza grupa zaczynała jako firma regulująca tytuły do ziemi i to jest najstarsza rzecz, jaką umiemy robić.
Pozwolenia
Środowiskowe, gminne, ministerstwa mieszkalnictwa, media i dojazd, prowadzone jako harmonogram z datami i osobą odpowiedzialną za każde z nich, żebyś wiedział, co naprawdę blokuje termin rozpoczęcia budowy.
CONFOTUR dla Twojego projektu
Przygotowanie i złożenie wniosku, a potem utrzymanie decyzji w porządku, bo na to zwolnienie patrzą Twoi kupujący i musi ono przetrwać pierwsze sto sprzedaży.
Struktura spółek i trustów
Jak trzymać ziemię, budowę i biznes najmu. Zbudowaliśmy to w trzech trustach dla własnych projektów, pod okiem audytorów i inwestorów, więc wiemy, które elementy sprawiają później problemy.
Jeśli chcesz kapitału z zewnątrz
Zagraniczni inwestorzy i banki za każdym razem zadają te same pytania: czysty łańcuch tytułów, wycena, której da się bronić, ład korporacyjny, pod którym podpisze się audytor. Znacznie taniej zrobić to pierwszego dnia niż odbudowywać w trzecim roku. Robiliśmy jedno i drugie.
Dokumenty dla Twoich kupujących
Cały komplet, którego potrzebuje Twój dział sprzedaży: umowa kupna, harmonogram płatności powiązany z etapami budowy, regulamin wspólnoty i HOA, umowa zarządzania najmem, podręcznik właściciela.
Jak pracujemy
Cztery kroki, w każdej sprawie
01
Przysyłasz nam to, co masz
Tytuł, umowę, projekt albo problem. Odpowiadamy tego samego dnia roboczego i mówimy, czego brakuje. Tydzień, stała cena.
02
Podajemy stałą cenę
Na piśmie, za każdy zakres pracy. Przy zwykłej transakcji nie płacisz za godziny i znasz kwotę, zanim zaczniemy.
03
Wykonujemy pracę
Masz jedną osobę kontaktową. Adwokaci podpisują akty prawne, geodeci wykonują pomiary, a Ty wiesz, na jakim etapie jest sprawa, bez dopytywania.
04
Dostajesz kompletną dokumentację
Każdy certyfikat, pozwolenie i wpis w jednym miejscu, żeby następna transakcja zaczynała się od uporządkowanej teczki.
Kto wykonuje pracę
Prawnicy i sieć partnerów
Kieruje praktyką
Ronald Báez
Adwokat dominikański. Szef pozyskiwania ziemi, działu prawnego i pozwoleń w spółkach Samana Group, osoba, która przeprowadziła nasze własne inwestycje przez tytuły własności, rejestrację trustów i pozwolenia. Kieruje Samana Legal razem ze swoim zespołem.
Aliat Abogados · Guzmán Ariza
Kancelarie partnerskie
Geodeci i certyfikowani rzeczoznawcy
Deslinde, granice, wycena CODIA
Firmy środowiskowe i doradcze
Strefowanie, studia wstępne i analizy rynku
Samana Legal doradza, koordynuje i zarządza. Każdą czynność zastrzeżoną dla licencjonowanych adwokatów dominikańskich wykonują licencjonowani adwokaci dominikańscy, a na starcie dowiadujesz się, która kancelaria co podpisuje.
Wyślij swoją sprawę do Ronalda Báeza. Powiemy Ci, czego brakuje.
Tytuł własności, umowę, projekt, który rozważasz, albo problem, który już masz. Odpowiadamy tego samego dnia roboczego.
